Ипотечное перекредитование (рефинансирование) – это изменение действующего или оформление нового договора по кредиту для улучшения условий кредитования. Рефинансирование используют для того, чтобы снизить размеры ежемесячных платежей, изменить сроки кредитования или снизить процентные ставки. Что это такое ипотечное перекредитование, можно ли оформить его в старом или другом банке – обо всём этом должен быть проинформирован каждый заёмщик.
Суть и причины ипотечного перекредитования
Суть ипотечного перекредитования – это оформление нового кредита под меньший процент для погашения старого займа. Перекредитование является законным правом заёмщика, закреплённым законодательством. Однако на практике часто бывает по-другому. В договоре по ипотеке банки указывают условие, запрещающее рефинансирование на весь период кредитования. Поэтому прежде чем подписать договор, необходимо внимательно с ним ознакомиться.
Ипотечное перекредитование может понадобиться в следующих случаях:
- Кредитозаёмщик не в состоянии обеспечивать обязательства по ипотеке на текущих условиях (рождение детей, потеря работы и т.д). В этом случае, нужно обратиться в банковское учреждение с заявлением о реструктуризации долга и отсрочки ипотечных выплат на определённое время. Если банк отказал, нужно просить об изменении условий договора,
- Заёмщик нашёл банковскую организацию, предлагающую более выгодные ставки по займу. Даже разница в 2-3% способна сократить ипотечные выплаты за месяц на 5000 – 7000 рублей,
- Ипотека оформлена в иностранной валюте. Из-за роста курса выплаты по займу стали слишком велики,
- Финансовое положение заёмщика стало лучше. В этой ситуации перекредитация может помочь существенно сократить переплату. Этого можно добиться выгодными процентами по займу и уменьшением срока кредитования,
- Иногда заёмщику нужно рефинансирование с увеличением суммы ипотеки. Если выплаты по займу погашались добросовестно, и цена залогового объекта недвижимости повысилась, банковские учреждения охотно соглашаются на подобное предложение.
Как рефинансировать ипотеку
Не каждый ипотечный кредит можно рефинансировать. Банковскими организациями выдвигаются некоторые требования к займу:
- Нет реструктуризации кредита в прошлом. Она сигнализирует о финансовой несостоятельности должника.
- Сроки кредитования:
- до окончания срока выплат по ссуде должно оставаться больше 3 месяцев,
- перекредитовать ипотеку нельзя, если займ получен меньше 6-ти месяцев назад.
- Нет текущих задолженностей по кредиту.
- Хорошая история ипотечных выплат (не было задержек).
Изменение условий ипотечного кредита считается оптимальным вариантом решения проблем заёмщика. Банковские организации идут навстречу должникам, добиваясь следующих целей:
- Качество кредитного портфеля,
- Отсутствие разбирательств в суде,
- Возврат денежных средств, выданных в кредит.
Чаще всего банковское учреждение бывает против перекредитования ипотеки в другом банке. Многие банки, чтобы не потерять клиента, с готовностью соглашаются на рефинансирующие ипотечные кредиты. Что предпринять в таких случаях:
- Писать заявление в банковскую организацию с просьбой рефинансирования невыгодного займа. При проведении процедуры в старом банке можно хорошо сэкономить. Для операции внутри банка не потребуется особых затрат, ведь кредитное учреждение уже оценило недвижимость, у него находятся все необходимые документы и справки о доходах. Иногда могут попросить доказательства ухудшения положения должника. Тогда нужно будет представить новую справку о доходах, или декларацию по налогам за последний период времени,
- В случае отказа необходимо отстаивать своё решение. Потребуется найти кредитное учреждение, где процентные ставки по рефинансированию ниже, и предоставить эту информацию своему банку. Если финансовая организация выдаст отказ и в этот раз, нужно готовиться перекредитоваться по ипотеке в другой банковской организации.
Видео по теме:
Ипотечное перекредитование в другом банке
Когда рефинансирование ипотеки происходит в другом банке, заёмщику необходимо доказать свою добросовестность и ликвидность залога. Кроме этого, нужно проанализировать процентные ставки по кредитам в других банках. Если ставки по текущему займу на приобретение жилья составляют 16%-18%, то будет целесообразно его перекредитовать.
Многие банки занимаются рефинансированием на условиях пониженных процентных ставок. Список некоторых из этих банковских учреждений и их самые выгодные годовые процентные ставки на ипотечное перекредитование:
- Tinkoff – 8%.
- Газпромбанк – 9%.
- Открытие – 8,7%.
- ВТБ – 9,30%.
- Россельхозбанк – 9,30%.
- Альфа-Банк – 9,59%.
- Сбербанк – 9,90%.
- Райффайзенбанк – 10,49%.
Кредитные организации с госфинансированием используют множество льготных программ с изменением размеров процентных ставок, суммы займов, сроком кредитования и первоначальным взносом. Некоторые такие кредитные организации:
- Сбербанк. Предлагается 8 вариантов ипотечного перекредитования военнослужащим, молодым семьям и госработникам,
- ВТБ. Можно воспользоваться программой с государственным субсидированием или льготными условиями для заёмщиков,
- ДОМ.РФ (До марта 2018 АИЖК). Банк-партнёр этой компании погашает частично или полностью сумму задолженности (не больше 80% от цены недвижимости). Должник продолжает выплачивать кредитные взносы новому кредитору с минимальными переплатами. Льготными условиями можно пользоваться, если нет непогашенных долгов по графику выплат, и не имеется просрочек в течение 3-х лет,
- Россельхозбанк. Можно рефинансировать займ с минимумом документов, предоставив только справку НДФЛ и паспорт. Есть программы госсубсидирования,
- Газпромбанк. Можно открыть льготную ссуду на 30 лет, если остаток долга не больше 85%, не было просрочек, и ранее оформлялись ссуды в кредитных организациях РФ,
- Райффайзенбанк. Предоставляет ипотечное перекредитование с господдержкой. Кредит выдаётся на срок до 25 лет. Первоначальный взнос 20% от размера ссуды. Это выгодный вариант для приобретения земельного участка или покупки жилья в новостройках. Возможно привлечение субсидий и семейного капитала.
Переоформление кредита на приобретение или улучшение жилищных условий имеет ряд возможностей и недостатков:
| Возможности | Недостатки |
|---|---|
| Уменьшение ежемесячных ипотечных выплат за счёт: • увеличения срока кредитования, • снижения процентных ставок. | Повторное прохождение всех этапов одобрения заявки, сбор необходимых документов, в том числе оценочной экспертизы недвижимости |
| Смена валюты (для валютных ипотечных кредитов ) | Возможность расходов на дополнительные услуги (например, страхование здоровья) |
| Сокращение переплаты по ипотеке | Спорные выгоды при перекредитовке с аннуитетными (неизменными) платежами, большинство которых заёмщик уже выплатил. В этом случае сначала гасят проценты банка, потом уже ипотечную задолженность |
| Смена созаёмщиков | Оформление новой страховки на недвижимость |
| Смена банка на более удобный (к примеру, в котором открыта зарплатная карта) | Расходы на государственную регистрацию и услуги нотариуса, так как потребуется новое обременение по ипотеке |
| В случае, если в ипотечном договоре предусмотрены штрафы за досрочное погашение текущего займа, придётся их выплачивать |
Нужно знать! Переаккредитация – предоставление кредита одним банком для погашения проблемного займа, полученного в другой банковской организации. Она позволяет выгодно снизить процентные ставки и комиссии, оградить заёмщика от просрочек и штрафных санкций. Переаккредитация займа в другом кредитном учреждении оформляется гражданам РФ, достигшим 21 года.
Оформление ипотечного перекредитования
Ипотечное перекредитование для нового кредитного учреждения является выдачей новой ссуды. В зависимости от согласия или несогласия старого банка (кредитора) на рефинансирование кредита, применяются два варианта процедуры оформления:
| Вариант | Порядок оформления |
|---|---|
| Если старый банк согласен | Между заёмщиком, старым и новым кредитным учреждением подписывается трёхсторонний договор, который становится залогом второй очереди. Потом новым банком перебрасывается полная сумма для погашения ссуды с последующим контролем целевого использования средств. После этого старый банк снимает обременения с недвижимости в реестре запретов, и залог (дом или квартира) полностью переходят во владение к новому банку, который опять возлагает обременение на недвижимость и становится держателем залога |
| Если старый банк не согласен | Новая банковская организация безналичным платежом переводит кредитору сумму займа в полном объёме (остаток в старом банке). Заёмщик отдаёт заявление в банк о досрочной выплате ипотеки. Старым кредитором снимаются обременения с недвижимости и оформляется закладная на нового кредитора (процедура длится 1-2 месяца). Залог переходит новому банку и оформляется новая ипотека с лучшими условиями . |
Условия ипотечного перекредитования, документы и расходы
Когда выбран новый банк и согласованы все условия с предыдущим, придётся заново пройти процедуру оформления кредита:
- повторно оценить залог. Чаще всего в каждом кредитном учреждении имеются свои аккредитованные оценщики. Стоимость их услуг от 3 до 10 тысяч рублей,
- оплатить комиссию за ипотечное перекредитование (в среднем до 1,5% от суммы остатка долга),
- перевести денежные средства в другую банковскую организацию по безналичному расчёту (от 1 000 руб.),
- заключить новый страховой договор (0,7% 1,2% от суммы займа),
- оплатить госпошлину за снятие обременений с недвижимости,
- заверить договор ипотеки у нотариуса,
- предоставить пакет документов: паспорт, справку о доходах, копию трудовой книжки, документы на недвижимость, документацию старого займа по ипотеке.
(Пока оценок нет)
Загрузка...
