Можно ли продать ипотечную квартиру?

Вопрос как продать квартиру в ипотеке становится для многих идеей фикс. Кто-то понимает, что выплаты за ипотеку стали ему давящей ношей, кто-то хочет прикупить жилье побольше, есть желающие заработать на перепродаже. Некоторые, поразмыслив и сократив расходы, продолжают и дальше нести ипотечный груз. А некоторые, оценив плюсы и минусы предполагаемой сделки, готовятся принять решение по избавлению от ипотечного жилья. Какие же причины толкают людей на то, чтобы выставить на продажу недвижимости по займу? И можно ли законно продать квартиру, взятую в ипотеку?

Продать, нельзя оставить…

Основания, по которым вдруг, казавшаяся раньше выгодной, ипотека стала тяжким грузом таковы:

• Потеря (уменьшение) доходов,
• Возникшая потребность в приобретении другого жилья (не устраивает размер площади, месторасположение и т.д.),
• Желание и открывшиеся возможности подзаработать на продаже,
• Личные причины: создание семьи, развод, смена города проживания.

Рассмотрим подробнее эти причины:

1. Утрата постоянного дохода или ощутимое сокращение его размеров весьма сильный довод, чтобы избавиться от ипотечной квартиры. Увольнение по сокращению, прогорела фирма, бизнес не перестал приносить прибыль – в любом из этих случаев платить за ипотеку все равно придется. Банк не волнует ваша личная финансовая несостоятельность. И если других путей решения нет, то выход один – продать ипотечное жильё и переехать жить в более дешевое.
2. Другая, уже счастливая причина, по которой именно эта недвижимость становится не нужной – желание расшириться. Женитьба, рождение ребенка, появление второго – все это требует расширения площади и улучшения условий проживания. Расширение бизнеса, новая должность – появление возможностей для приобретения квартиры престижней – все это тоже весьма веские причины, чтобы начать поиск потенциальных клиентов для своей ипотечной квартиры. Хотя при таком варианте возможно, не продавая старую квартиру, приобрести еще кредит и рассчитываться уже за две ипотеки (если, конечно, доходы позволяют).
3. Заработать на перепродаже. Этот вариант интересен тем, кто заранее ставил цель заработать на этом. Если ипотека бралась с тем, чтобы в дальнейшем ее перепродать, когда здание еще было в начальной стадии строительства, то продажа ипотечной недвижимости перед сдачей в эксплуатацию может легко перекрыть все расходы по ипотеке. Да и оформление до сдачи объекта легче, чем оформление готового жилья.
4. Прочие личные причины.

Каковы бы не были причины, всех этих людей объединяет одно желание продать ипотечное жилье. Но как это сделать? Ведь жилье фактически еще не принадлежит владельцу. Так возможно ли это или нет? Спешим успокоить: ипотечную недвижимость можно продать. Процесс продажи квартиры регулируется статьями № 29 и 33 Ф3, которые касаются ипотечного кредитования.

Надо только грамотно подойти к этому вопросу, принять во внимание все установленные законом правила.

Закон для всех закон

Для совершения продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, надо запомнить одно главное правило: владелец жилья не может совершать какие-либо операции с этой недвижимостью без согласованности с кредитной организацией, то есть, продавать придется только через банк. При нарушении этого правила, все права на жилье передаются банку. При неполной выплате займа квартира не принадлежит заёмщику полностью, и распоряжаться ею он не имеет права. При этом еще есть некоторые нюансы, при которых банк может забрать квартиру себе. Список невелик, поэтому лучше запомнить, чего следует избегать, дабы не утратить права на собственность.

Итак, банк может лишить вас прав на ипотечную недвижимость при:

• Наличии задолженностей,
• Приведении имущества в негодность,
• Проведении каких-либо работ, которые в корне меняют назначение жилых и подсобных помещений,
• Потере имущества по вине владельца,
• Передаче имущества третьим лицам в обход закона.

Каков вывод? Не стоит стремиться совершать какие-либо сделки в обход закона. Легальных способов продажи квартир без ведома банка попросту нет. Но не надо считать, что продажа с участием кредитной организации оставит вас в проигрыше. Только действуя пошагово и со знанием дела, можно получить назад, вложенные в ипотечную недвижимость, деньги, да еще и быть в плюсе.

4 способа продажи ипотечного жилья

1. Погашение займа досрочно,
2. Самостоятельная продажа,
3. Продажа с помощью банка,
4. Продажа долговых обязательств.

У каждого из этих вариантов бывают свои достоинства и изъяны. Как проходит купля-продажа квартиры по этим схемам? Попробуем разобраться в этом.

1. Этот вид продажи подразумевает нахождение покупателя, согласившегося на покупку этой недвижимости с условием выдачи денег для досрочного закрытия кредита. Найти подобного человека весьма непросто: не всякий готов купить квартиру, находящуюся под обременением. Эта схема наиболее применима в случае строящегося дома – квартиры в новострое с удобной планировкой имеют высокий спрос. А если застройщик имеет хорошую репутацию, то отбоя от желающих приобрести жилплощадь на последнем этапе строительства не будет. Процедура оформления заключается в следующем:

• Завериться согласием банка (основной момент). Указание причины досрочного погашения очень важно,
• Определить размер непогашенной задолженности по займу,
• Соглашение, заключенное между заёмщиком и покупателем, обязательно заверить у нотариуса,
• Выписать всех из ипотечной квартиры,
• Внести задаток для закрытия кредита,
• Закрыть ипотеку и снять обременение с недвижимости,
• Переоформить жилье на покупателя в регистрационной палате (заключительный этап сделки).

Такой способ сделки называют еще «доверительным», так как новый владелец недвижимости заблаговременно погашает кредит личными средствами, до совершения самой купли-продажи.

2. Этот способ довольно прост. Главное, поставить возможного покупателя в известность о том, что квартира находится под залогом у банка. Иначе, сокрытие этой информации расценится как вовлечение в афёру. Механизм оформления довольно прост:

• Банк составляет и нотариально заверяет предварительный договор купли-продажи с покупателем о выкупе залога,
• Покупатель распределяет деньги по двум банковским ячейкам: в одну – сумму по невыплаченной части ипотеки, в другую сумму для продавца,
• После снятия с недвижимости обременения, составляется договор купли-продажи в Ростреестре,
• Конечный этап оформления – получение доступа к банковским ячейкам.

3. В таком варианте банк играет уже роль не стороннего наблюдателя, а ведет процесс от и до, выдает свою ячейку, ведет всю документацию. Порядок продажи таков:

• Покупатель вносит нужную сумму в ячейку кредитора, а разницу от стоимости покупаемого недвижимого имущества и долга по ипотеке кладет в другую,
• Банк доводит до сведения Регпалаты о выплате кредита,
• С недвижимости убирается обременение,
• Происходит оформление и получение денег заинтересованными сторонами.

Так как банк мало заинтересован в продаже квартиры подороже (ему главное – получение полной суммы займа), то этот способ не так хорош для заемщика.

4. Такой вид сделки представляет собой продажу именно долговых обязательств перед кредитной организацией. Здесь кредит просто переоформляется на другого заёмщика. После заключения договора с новоиспеченным владельцем, банк переводит оставшуюся сумму займа не него. Такой вариант предпочтут большее количество потенциальных покупателей. Здесь порядок оформления немного другой, чем при предыдущих видах:

• Новый владелец подает документы для рассмотрения заявки на ипотечный кредит,
• Оценивается приобретаемая недвижимость (когда кандидатура нового владельца была одобрена),
• Перерегистрируется залог в Росреестре (этим занимается только банк),
• Заёмщик подписывает документ о переуступке долгового обязательства.

В совершении такого рода сделки, покупателем может выступать и другая кредитная организация. При таких операциях с недвижимостью происходит выкуп ипотеки другим банком, который предоставляет новый займ, чтобы погасить старый. К сведению, в настоящие дни, такая переуступка обязательств востребована, потому что снижение банками процентов по кредитам происходит каждый год. Самому заёмщику такая операция несет несомненную выгоду, тогда как не все банки разрешают такие виды сделок.

Еще одно название такого вида сделок – «перезайм» Согласно документам, недвижимость остается в залоге у банка, но выплату кредита делает новый заёмщик, при этом перезаёмщик имеет право досрочно закрыть его.

У любой из этих операций есть свои достоинства и недостатки. Стоит рассмотреть их подробнее, чтобы выбрать наиболее выгодную именно для себя.

Плюсы и минусы продажи ипотечного жилья различными способами

1. Досрочное погашение займа.

Плюсы этого вида сделки очевидны: все ступени понятны всем участникам. Кроме этого, это наиболее скорый вид продажи, время ограничено лишь сроками, которые нужны для проведения обязательных процедур в банке и госорганах. Решение банка не оказывает влияние на сделку.

Минус в том, что это самая рискованная форма продажи. Поясняем почему. После получения задатка и снятия запрета собственник жилья может попросту потеряться, а вернуть деньги с него будет тяжело, хотя закон и будет за покупателя.

Из-за повышенного риска, это довольно редкий вариант, он обычно применяется для продажи новостроя, и лишь в процессе строительства, когда дом еще не сдан в эксплуатацию.

2. Продажа с помощью банка.

К плюсам можно отнести ее безопасность. Продавец убежден, что покупатель никуда не денется, а покупатель уверен, что может получить деньги назад при форс-мажоре. Кредитная организация здесь выступает гарантом. Эта вариант практически без рисков для обеих сторон.

Минус там же, где и плюс: контроль над всей процедурой принадлежит банку, а это значит, что сроки по сделке устанавливает он.

Этот вид наиболее часто используется, он применим и для первичного, и для вторичного жилья.

3. Продажа долговых обязательств.

Огромный плюс активного участия банка, в том, что все риски минимальны. Покупателю такая сделка «грозит» возможностью получить ипотечную недвижимость по довольно низкой цене.

Минус тоже есть. Здесь необходимо, чтобы сошлось несколько факторов: надо найти покупателя, у которого бы имелась нужная сумма для задатка, покрывающего долг по кредиту, и согласие банка, чтобы оформить сделку. Обычно такими операциями занимаются специальные агентства недвижимости, но их услуги, как правило, недешевы.

Что еще нужно, чтобы начать поиск подходящей кандидатуры для продажи залогового жилья? Кроме поиска клиента позаботьтесь о документах для оформления недвижимости.

Какие нужны документы для заключения сделки по продаже ипотечной недвижимости

Перечень документов при разных видах продаж, естественно разнится, но мы приводим общий список:

• Паспорта всех совладельцев ипотечной недвижимости (если есть несовершеннолетние – свидетельства о рождении),
• Выписка из Единого государственного портала (ЕГРН), подтверждающая имя владельца и свободу от залога,
• Документ на квартиру (БТИ или МФЦ),
• Выписка из домовой книги (на момент продажи прописанных быть не должно),
• Справка из ТСЖ об отсутствии долгов по коммунальным платежам,
• Справка органов опеки (в случае, если среди прописанных есть несовершеннолетние). Продажа не должна ухудшить условия проживания ребенка,
• Согласие второго супруга на продажу (если квартира взята в ипотеку во время брака),
• Документ об оценке квартиры.

Частые вопросы по ипотечному жилью

Есть ли возможность продать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Возможно, но хлопотно. Военную ипотеку регулирует отдельный закон, по которому такая квартира стоит в залоге не только у банка, но и у военного ведомства либо до возврата займа, либо по истечении 20 лет выслуги. Продажа обычно происходит так: изыскивается сумма для закрытия займа, а потом следует обычное оформление по договору купли-продажи.

Надо ли платить какие-то налоги в связи с продажей ипотечного жилья?

Да. Когда жилье состоит в собственности менее 3 лет и продается по цене, превышающей изначальную, налог (13%) обязателен. Не всегда такая продажа приносит выгоду, в виду того, что налог для многих является непосильной ношей. Но если продажная цена такой квартиры будет не выше приобретаемой ранее, то платить налог не придется. Это называется «занижение цены».

Конечно, неправильным будет не услышать пару отзывов от тех, кто испробовал все это на практике.

Видео по теме:

Отзывы тех, кто продавал ипотечную недвижимость:

Мы продавали квартиру через досрочное погашение кредита. Чтобы быстрее продать, скинули немного цену. Довольно быстро нашли желающих купить. Покупатели не захотели платить наличными, только переводом на счет. Все вместе сидели в банке, ждали, когда подготовят документы для снятия обременения, так как покупатели боялись, вдруг что-то не так пойдет. В принципе все прошло очень быстро, и все стороны устроило, кроме самого ожидания.

При разводе квартира по ипотеке оказалась не нужна. По взаимному согласию решили продать. Сама нашла покупателей (учитывая, что цена была довольно низкой) довольно быстро. Одни, правда, отказались покупать квартиру с ипотекой, но другие прошли эту процедуру до конца. Деньги для расчета они закладывали в две ячейки – для банка и для меня с бывшим мужем. На получение всех справок, оформление ушло где-то около месяца.

Что можно сказать в заключение? Продажа жилья, состоящего в ипотечном кредите – хлопотное занятие. Выставлять или не выставлять ипотечное жилье на продажу решать только вам, но подойти к этому вопросу надо серьезно, предварительно изучив все особенности этих вариантов продаж.

(Пока оценок нет)

Загрузка...