Инвестиции в недвижимость – стандартная мысль, приходящая на ум при появлении внушительной суммы. Люди стремятся создать финансовую подушку безопасности на случай кризиса.
Даже 2019 год не отличается стабильностью экономики. Однако, как утверждают российские и зарубежные аналитики, пиковый период кризиса прошел. Следовательно, в скором времени начнется подъем экономики и рост цен.
Как показывает история 2008-2009 годов, стоимость на объекты недвижимости может расти невероятно быстро. Поначалу ценники равняются с докризисными, а затем превышают их. Это значит, что сейчас пора зарабатывать на инвестировании.
Вложение денежных средств в строительство начинается с грамотного анализа. Риэлтерское агентство часто берет на себя ответственность за проведение тщательных проверок. Если покупать жилую площадь, следует убедиться в хорошем расположении объекта, отсутствии юридических проблем с продавцом и обговорить детали договора.
Иначе обстоит дело с покупкой других видов недвижимости. Стратегии приобретения варьируются, в зависимости от назначения площадки. Вложение в строительство, как правило, считается наиболее стабильным и долгосрочным видом сделки. Чтобы понять тонкости всех типов имущества, лучше познакомиться с ними поближе.
Виды недвижимости
Рынок недвижимости предлагает следующие варианты объектов:
- Коммерческие
К ним отнесены гостиницы, торговые и производственные помещения, офисы. Также не стоит забывать о салонах красоты, цехах, супермаркетах.
- Инфраструктурные
К этой группе причисляют трансформаторную будку, водонапорную башню. Для удобства подобные сооружения иногда считают коммерческими.
- Жилые
Сюда включают помещения, в которых можно жить – частные дома, квартиры, комнаты, апартаменты. Жилыми являются и земельные участки, на которых размещаются выше перечисленные объекты.
Именно этот тип недвижимости наиболее интересен инвесторам. Причиной тому служат непрекращающийся спрос, рост цен и высокая ликвидность. По сравнению с коммерческими помещениями, жилые – обладают меньшей стоимостью.
- Космические, морские, воздушные
Простому гражданину без денег и в голову не придет вкладывать свободные финансы в ракету, но серьезные бизнесмены и инвесторы рассматривают все варианты.
В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги?
Выгода инвестиций состоит из двух вариантов выручки:
- от сдачи имущества в аренду,
- после перепродажи объекта.
Инвестирование первого типа обеспечивает небольшие деньги каждый месяц. Цена зависит от условий в помещении, удалённости от центра, количества комнат. Второй вариант предполагает единовременный доход. Следует учитывать расходы на риелторские услуги и уплату налоговых обязательств. Продавец освобождается от налогов в случае, если владеет имуществом в течение трехлетнего срока.
Вложить деньги можно в любую недвижимость везде – Россия, страны Европы. На выбор конкретного государства влияют факторы:
- величина стартового капитала,
- цель покупки недвижимого фонда,
- планируемая сумма прибыли,
- возможность переезда в другую страну,
- наличие гражданства или вида на жительство за границей и возможность их получения.
В 2019 году предполагается стабильность рынка недвижимости, следовательно, и доход будет получен гарантировано. Строительные компании в России и за рубежом предлагают интересные проекты построек.
Наибольшей выгодой обладают коллективные паевые фонды, которые возводят сооружения с невысокой стоимостью. Что касается известных застройщиков, цена работ зависит от популярности бренда, количества возведенных объектов и силы маркетинговой политики.
Финансовые инвестиции в коммерческую недвижимость
Денежных средств потребуется больше, но в сфере торговли всегда будут популярны коммерческие помещения. На этапе начала строительства компания-застройщик предлагает за подобный объект цену примерно в 2 раза ниже, чем при вводе здания в эксплуатацию.
Даже продуктовый магазин с небольшим оборотом, расположенный на первом этаже жилого дома – имеет стабильную прибыль, а, значит, плата собственника бизнеса за аренду будет регулярная.
Для справки: В Санкт-Петербурге цена аренды одного кв. м. составляет 2–3 тыс. руб. Помещение при этом отвечает требованиям по части коммуникаций, проходимости, хорошей видимости.
В чем преимущество
Чаще всего расходы по ремонту, содержанию коммерческого объекта ложатся на арендатора. Поэтому, купив недвижимость этого типа, не придется придумывать дизайн внутри.
Конкурентное отличие перед другими предложениями инвесторов достигается просто. Помещение, куда были вложены средства, должно иметь несколько назначений. Это позволит быстрее сдать недвижимость в аренду или выгодно продать другому предпринимателю.
Можно поступить ещё лучше и перевести жилое помещение в нежилой фонд самостоятельно. Этапы перевода в коммерцию включают:
- покупку квартиры на 1-м этаже жилого дома,
- осуществление и регистрацию перепланировки,
- оформление документов.
К стоимости приобретенной квартиры необходимо заложить сумму примерно от 1 миллиона, а времени на улаживание всех формальностей часто требуется 1 год. Таким образом, оформленные квадратные метры вырастут по цене в 2,5 раза.
Существует практика вложения в нестандартное жилье, когда застройщик осуществляет строительство не по долевому договору, а за счет собственных средств или договору ЖСК. Также существуют закрытые паевые фонды, принимающие коллективные инвестиции. Стоимость квартиры будет гораздо ниже, в сравнении с обычным договором ДДУ.
Инвестирование в подобную недвижимость чрезвычайно рисковано, но имеет место. Как показывает практика, в России за 2017 год ЖСК было построено 13 тыс. квартир, а по договору долевого участия – 244 тыс.
Разница в цифрах колоссальная, велика вероятность возведения долгостроя. Но возможная прибыль при вводе объекта в эксплуатацию перекрывает все опасения с лихвой. Страховка договора – лучшее средство в этой ситуации.
Финансовые инвестиции в недвижимость при малом капитале
Крупные проекты предполагают наличие внушительных финансов. Если таковых нет, стоит ориентироваться на три возможных варианта:
- вложиться в строительство по договору долевого участия,
- купить не целую квартиру, а лишь комнату,
- приобрести жилье, оформив ипотечный кредит.
Ипотека сейчас популярна, банки предлагают выгодные условия. Если в кредитном учреждении оформлен зарплатный проект, ставки будут начинаться от 7,5% годовых. Те малые накопления, что имеются в наличии, можно направить на первоначальный взнос. В будущем, при сдаче возведенного объекта в эксплуатацию, ежемесячный платеж арендатора будет полностью покрывать проценты по кредиту.
Как выгодно купить вторичку?
Важно постоянно изучать рынок предложения. Иногда люди, которые решились на переезд в другой город, сильно снижают цену на жилье. Причиной тому является срочность и желание быстрее получить деньги. Покупатель с «наличкой» будет для такого продавца очень кстати.
Оформив покупку должным образом, необходимо определиться, что делать с купленной недвижимостью. В большинстве случаев, решение принимается в пользу сдачи помещения в аренду.
Важно! Следует помнить об износе. Намереваясь продать недвижимое имущество спустя 3 года, лучше отложить часть денег на косметический ремонт квартиры.
Строительство жилой недвижимости сейчас доступно повсеместно. Этому способствовали распад Советского Союза, дружественные отношения с другими государствами. Почему частные лица стремятся купить виллу за рубежом – Европе, США, Канаде, а не в родном Сочи? Существуют распространенные причины вложения денег в зарубежную недвижимость:
- цена на жилые и коммерческие помещения остается на прежнем уровне и не зависит от темпа инфляции, государственного уклада,
Известные аналитики подтверждают, что рост стоимости квадратного метра превышает темпы инфляции. Это значит, что срок окупаемости будет значительно меньше.
- стагнация на строительном рынке,
В период финансового кризиса российский нечестный застройщик постарается всеми способами заполучить деньги граждан, начать процедуру банкротства.
А в странах Европы, напротив, кризисы протекают менее болезненно, а восстановительный период занимает гораздо меньше времени. За рубежом спрос на аренду и покупку жилья остается стабильно высоким.
- валютные котировки,
Вряд ли наступят времена, когда доллар будет стоить 30 рублей, а евро – 40. Обе валюты либо остаются на прежнем уровне, либо растут по отношению к российской.
Заграничный способ вложения средств подразумевает не только покупку виллы или дома отдыха. Обеспеченные россияне рассматривают также приобретение отелей, доходных гостиниц и зданий. В лучшем случае инвестора будет ждать прибыль, в худшем – замораживание финансовых ресурсов.
Финансовые инвестиции в недвижимость за рубежом
В мире ежемесячно банкротятся компании, акции которых были куплены тысячами людей. В противовес проблемной ситуации ставится покупка заграничных зданий. Они, в отличие от ценных бумаг, осязаемы и точно приносят доход. Но в какой стране рассмотреть инвестирование?
Турция
Чуть не осуществившийся в 2016 году государственный переворот в Турции слегка отдаляет россиян от покупки недвижимости. Но некоторые инвесторы не из пугливых. К тому же жилье в этой дружелюбной стране обладает доступными ценами.
Купив апартаменты в Анталии, весь сезон можно их сдавать туристам или даже местным работникам отелей. Если рассматривать популярный город Стамбул, целевая аудитория значительно увеличится – к туристам присоединятся еще и студенты местных учебных заведений.
В Германии, Испании, Болгарии, Грузии довольно неплохие условия для приобретения недвижимости. Страны ежедневно принимают огромное количество приезжих, которые пребывают в поиске комфортабельного жилья.
Испания
Государство идеально подходит для организации предпринимательской деятельности. Курортная зона довольно обширная, поэтому стоит рассмотреть покупку помещения под коммерцию – офис или отель.
Факторы, влияющие на цену сделки:
- расположение дома относительно моря,
- близость к центру,
- историческая и архитектурная значимость здания.
Иностранные граждане вправе воспользоваться ипотекой под 5–6% годовых. Общая сумма кредита должна быть минимум 100 тыс. евро.
Грузия
Местные застройщики предлагают приобрести квартиру при цене квадратного метра от $400. Есть возможность взять рассрочку на несколько лет. Окончательная стоимость зависит от вида из окна. Этажность в курортных странах стоит на первом месте.
Так, квартира-студия 30–35 м2, расположенная на 5 этаже, обойдется в сумму от $35 тыс. На самом высоком этаже цена взлетит до $50 тыс. На сумму сделки влияет и престижность района. К примеру, средняя цена за 1 м2 считается равной $750, но в Тбилиси – от $2500. Элитное жилье обойдется не менее чем $4500 за «квадрат».
Чтобы инвестору не искать арендаторов для купленной недвижимости, можно обратиться к застройщику. Последние часто берут на себя ответственность за поиск клиентов, подписание необходимых бумаг.
Доходность при самостоятельной организации договорных отношений находится на уровне 10% годовых, при обращении к застройщику – 6–8%. Частные управляющие компании берут за свою работу определенный процент комиссии. Тем не менее вариант неплох, так как снимает с инвестора все хлопоты по поиску и размещению клиента.
Выгодно ли инвестировать в недвижимость в 2019 году?
Уходящий год подготовил переломные для строительства изменения. Вступление в силу ФЗ №214 начало менять взаимоотношения строительных компаний и клиентов, застройщиков и государства.
Оценка экспертов заключается в том, что, скорее всего, цены на новое жилье останутся на прежнем уровне. На это оказывают влияние некоторые особенности:
- застройщик с середины лета обязан соблюдать максимальную стоимость за квадратный метр,
Цена устанавливается государством в рамках подписания договора об освоении территории. Так как изменения рассчитаны на получение россиянами доступного жилья, есть вероятность, что сумма будет адекватна. Средняя цена 1м2 в 2017 году составила 56 882 руб., уровень инфляции был равен 2,5%. Как будет рассчитываться стоимость в 2019 году – неизвестно.
- появление экскроу-счетов с июля 2019 года,
Деньги, которые платят инвесторы строительной компании, теперь будут лежать в банке до момента ввода дома в эксплуатацию. На весь объем средств будет установлена процентная ставка, как при депозите. Конкретная величина процента будет зависеть от финансово-кредитного учреждения.
Интересно! В некоторых городах России при поддержке Сбербанка компании-застройщики решили ввести экскроу-счета раньше положенного в ФЗ срока. Так произошло в Перми.
- строительный бизнес «на крючке»,
Государство ограничивает сроки оформления договоров долевого участия с клиентами. Строительные фирмы должны распродать все квартиры в течение полугода с момента ввода дома в эксплуатацию.
- грандиозные распродажи.
По России числится множество незавершенных объектов недвижимости. Часть из них наверняка не сдвинется с мертвой точки. Пока некоторые изменения закона не вступили в силу, застройщики всеми силами постараются получить деньги граждан.
В ход пойдут распродажи, снижение цен, акционные предложения. Скорее всего, каждая последующая новостройка будет числиться за новым юридическим лицом. Схема позволит недобросовестным фирмам обманывать людей и получать гарантированную прибыль.
Анализ тенденций на строительном рынке показывает постепенные улучшения в пользу застройщиков и дольщиков. Но при любых обстоятельствах могут появляться компании-однодневки, работающие по «черным» схемам.
Преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость
Объект недвижимости всегда считался лакомым кусочком для инвестора. Однако следует помнить – всегда есть риск потерять часть денег, заработать или остаться ни с чем. Эффективно инвестировать денежные средства дано не каждому.
Многие люди считают подобную деятельность видом предпринимательства, и они будут правы. Чтобы быть «акулой» инвест-бизнеса, понадобятся юридические, экономические знания. Не будут лишними связи в сферах, связанных с ремонтом, посредническими услугами. Перед тем как ступить на эту дорожку, лучше познакомиться с плюсами и минусами.
Преимущества инвестиций в недвижимость
Покупка жилых и нежилых помещений замораживает капитал и приумножает его в периоды расцвета экономики. Чем конкретно хороши инвестиции?
- Надежность
Год от года происходят изменения на рынке недвижимости: меняются законы, стоимость квадратного метра. Но при этом жилье не обесценивается, а, значит, его приобретение всегда останется прочной основой инвестирования.
- Перспектива
При покупке жилого и нежилого фонда важно задумываться о будущих возможностях и выгодах вложения денег. Если купить готовый бизнес или ценные бумаги, нельзя сказать точно, что будет ждать страну завтра.
Быть может, акции рухнут на биржах, а законы в сфере предпринимательства поставят в безвыходное положение. В итоге придётся сворачивать деятельность. Мир малого и среднего бизнеса жесток. Зато уверенность в недвижимости только крепчает.
- Пассивный доход
Сдавая квартиру или комнату арендатору, весьма неплохо иметь стабильный доход от 10 тыс. рублей в месяц. При резком изменении планов и потребности в большой сумме, имущество можно продать.
- Низкая стоимость при покупке
Помещение на этапе строительства стоит гораздо дешевле введённых в эксплуатацию объектов. Единственное, на что надо обращать особое внимание – честность застройщика. Надежные компании заключают только договор долевого участия. Цены устанавливают на уровне рыночных. Купив квартиру за 1,5 млн руб., через несколько лет продать её будет возможно за 2-2,5 млн руб.
- Перепродажа
Многие люди ориентируются на долгосрочную цель, покупая недвижимость одну за другой. Таким образом формируется имущественный фонд. От перспективы ждать 3 года до продажи квартиры никуда не уйдешь. В противном случае придется заплатить налог на получение прибыли.
Поэтому лучше рассматривать разноплановые варианты, которые при необходимости можно быстро продать. Доход с одной сделки варьируется от 400 тыс. до 1 млн рублей.
Недостатки инвестиций в недвижимость
Перед тем как отправить последний свободный капитал в инвестирование, стоит рассмотреть подводные камни.
- Дополнительные затраты
Сюда относятся платежи риелтору, в случае продажи недвижимости. Также помещение со временем изнашивается, поэтому периодически необходимо освежать ремонт. Если с арендатором нет договоренности об оплате коммунальных услуг, бремя ложится на собственника.
- Срок окупаемости
Часто необходимо много времени, чтобы выйти в 0 при покупке квартиры и последующей сдаче ее в аренду.
Пример: куплена студия в Санкт-Петербурге стоимостью 1,5 млн руб. На ремонт ушло 300 тыс. руб. Таким образом, затраты составили 1,8 млн руб. Сдача в аренду планируется за 15 тыс. руб. ежемесячно.
Расчет срока окупаемости: 1 800 000 / 15 000 = 120 мес.
Чтобы выйти в 0 при покупке квартиры и начать получать доход, понадобится ровно 10 лет. При этом надо умудриться найти клиента, готового платить указанную сумму каждый месяц.
- Убытки
От недобросовестных арендаторов никуда не сбежать. Они могут не только не заплатить за проживание, но и своровать дорогие приборы горазды. Некоторые умудряются прихватить с собой даже сантехнику.
Инвестиции в недвижимость – это эффективный способ приумножить свой капитал в любой сезон. Чтобы, действительно, получать стабильную прибыль, а не остаться с пустыми карманами, следует учесть рекомендации:
- тщательно выбирать застройщика при покупке новостройки,
Учитывать год начала работы компании, количество успешных проектов. Наличие чересчур низких цен подозрительно и, скорее всего, связано с неустойчивым положением фирмы.
- летом цены на недвижимость падают, а в зимний период растут. Покупка и продажа объектов может быть приурочена к этим тенденциям,
- за рубежом, заплатив небольшую комиссию, бремя поиска клиентов для сдачи жилья легко поручается Управляющей компании,
- при недостатке опыта работы с инвестированием в недвижимость, новички прибегают к услугам риелторов,
- анализировать риски при покупке – проводить глубокий анализ цен, оформлять страховку, смотреть на территорию расположения объекта и контингент людей,
- если не удается увидеть выгодный вариант, лучше переключить внимание на другие методы инвестирования денежных средств – слитки, акции.
(Пока оценок нет)
Загрузка...
